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2019-12-0410:16:56 發表評論 649 views

11月剛過,各大地產公司紛紛發布了11月份銷售情況簡報,萬科和新城房產簡報分別如下︰

萬科2019年11月份公司實現合同銷售面積364.5萬平方米,合同銷售金額545.4億元;2019年1~11月份公司累計實現合同銷售面積3,697.4萬平方米,合同銷售金額5,735.3億元。

點評︰萬科11月份以及1-11月的累計銷售數據相比其他地產公司增長幅度是最慢的,11月公司實現簽約金額545.4億元,同比(2018年11月583.2億元)下降6.5%;實現簽約面積364.5萬平方米,同比(2018年11月355.6)增長2.5%。1-11月,公司累計實現簽約金額5,735.3億元,同比(2018年1-11月5439億元)增長5.4%;實現累計簽約面積3,697.4萬平方米(2018年1-11月3599萬平),同比增長2.7%;

和其他地產公司同比動輒10-30%的增長率相比,萬科今年的銷售面積和金額增長都比較佛系,那為何王石還敢拍胸脯說今年萬科的財務表現不會差呢,那是因為萬科擁有全地產公司最高的合同負債(也就是客戶的預付款),按萬科第三季度財報,萬科有合同負債5880億,2019年1-9月的結算收入是1455億,假設萬科要實現2019年的計算收入比2018年的2846億增長15%,只要第四季度確認結算收入約1800億左右,就算第四季度沒有任何銷售收入,萬科從合同負債撥出這1800多億,萬科能在輕松完成2019年收入增長15%的同事,還能剩下約4000億的合同負債,這已經甚至確保了2020全年的結算收入。都說萬科是地產龍頭,至少從財務穩健的角度來說,當之無愧。

新城11月份公司實現合同銷售金額約241.89億元,銷售面積約228.37萬平方米。1-11月公司累計實現合同銷售金額約2,465.62億元,比上年同期增長24.17%;累計銷售面積約2,188.00萬平方米,比上年同期增長37.50%

點評︰這是一份非常出色的銷售數據,2019年1-11月的合同銷售金額和銷售面積都已經超過了2018年全年的數據(萬科1-11月的數據還低于2018年全年數據),新城控股年初公布的全年銷售目標2700億元。這個全年銷售目標相比2018年的2210億元,增長22%,2019年前11月,新城控股已完成全年目標的91.31%,還有一個月的時間,應該會大概率完成年初制定的目標。

這里需要說明一點,房地產公司的銷售金額不等于年度的營業收入,我們以新城控股為例,目前很多房地產項目都由新城控股獨家開發或者幾家房地產公司合作開發,合作開發的地產項目的銷售收入也會被記入新城控股的月度和年度的銷售金額,在編制年度財務報表的時候,新城控股的年度銷售總金額實際上在報表里被分割為好幾項。第一部分,新城控股佔股房產開發項目超過50%的的銷售金額,其中屬于該公司的權益銷售金額,如果房子在當年交付客戶的,這部分銷售金額進入當年損益表的營業收入,不能交付客戶的,變成預收款合同負債,進入當年的資產負債表。這里的表述比較拗口,需要細細品讀好幾遍。第二部分,如果佔股開發項目項目小于50%,該地產公司就是該地產開發項目小股東,這部分銷售金額實際無法並表,那就會進投資收益。新城房產2017和2018年的營業收入為405億和541億,但2017和2018年的銷售金額為1265億和2211億,就體現了上述邏輯。這是所有房地產開發公司和所有年度的普遍現象。

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